Vendere casa, vendere casa, vendere casa!!! Dobbiamo farlo… ma da dove si comincia? A chi dobbiamo rivolgerci? Possiamo farlo da soli o è meglio contattare qualche agenzia immobiliare? Servirà l’aiuto di un Geometra? Di un Architetto? O di entrambi? Quali documenti ci occorrono? E soprattutto… quanto tempo ci vorrà???
Calma, calma… non lasciatevi prendere dal panico e cerchiamo di fare insieme un po’ di chiarezza sull’argomento.
Vendere casa è sicuramente una decisione importante, quasi quanto comprarla (ma di questo ne parliamo un’altra volta). Che lo si faccia per togliersi dal groppone quel rudere in campagna ereditato dalla zia di cui proprio non sapete che farvene, perché siete tipi da città, o che lo si faccia per necessità, per esempio in previsione di comprare una casa più grande, l’obiettivo è sempre quello di ottenere il giusto valore dell'immobile.
E’ sicuramente un’operazione dispendiosa, per il tempo e le energie impiegate ma, ahimè, spesso anche per il denaro speso. Se poi si aggiunge il lato emotivo dei ricordi legati all’immobile, il pacchetto delle complicazioni è completo.
Una casa non è una questione di mattoni, ma di amore. Anche uno scantinato può essere meraviglioso. (Christian Bobin)
Tuttavia, seguendo un percorso corretto e affidandosi alle persone giuste, vedrete che risulterà tutto molto più semplice.
Vediamo di procede con ordine!
Fase 1 - Reperire la documentazione
Partiamo dalle cose noiose. La burocrazia.
Probabilmente, dall'acquisto del vostro immobile è passato diverso tempo e recuperare tutti i documenti non è impresa facile. Ma armatevi di pazienza e cercate di mettere insieme più informazioni possibili.
Per mettere un immobile sul mercato, infatti, la prima operazione da fare è verificare che sia tutto in regola, sia rispetto all’ufficio dell’Agenzia del Territorio (Catasto Fabbricati/Terreni), sia rispetto all'ufficio dell’Edilizia Privata del Comune, e per farlo servono diversi documenti.
Già questo passaggio crea non poca confusione in chi non è del mestiere. In molti pensano che Catasto e Comune comunichino tra loro, o addirittura coincidano, ma non è così. Ecco perché affidarsi ad un professionista può farci evitare spiacevoli sorprese, indirizzandoci nella ricerca e nelle verifiche di cui parleremo più avanti.
Per ora focalizziamoci sul reperimento dei documenti.
E' cosa buona e giusta partire innanzitutto dalla lettura dell'Atto di Compravendita, in quanto al suo interno il Notaio incaricato avrà dovuto necessariamente descrivere l'immobile in ogni sua parte, aggiungendo ovviamente i nominativi dei venditori e degli acquirenti, i dati catastali e, di norma, la planimetria catastale dell'immobile stesso.
Quindi, bisogna subito domandarsi:
- con l'immobile vengono vendute/cedute altre unità immobiliari? Per esempio una cantina?
- queste altre unità erano inserite nell'Atto di Compravendita oppure no?
Questo passaggio risulta molto importante, in quanto le successive verifiche dovranno essere fatte per ogni unità immobiliare venduta!
Abbiamo detto che all’interno dell’Atto, il Notaio avrebbe dovuto allegare la planimetria catastale. Se questa non ci fosse, specialmente per compravendite avvenute diversi anni fa, è possibile reperirla personalmente all'Agenzia del Territorio, oppure richiederla ad un professionista.
Di norma è consigliabile recuperare anche una Visura storica dell'immobile, che è un documento contenente informazioni su eventuali variazioni apportate nel corso degli anni.
Resta l’ultima porta a cui bussare: l’Edilizia Privata. Ricordate? Catasto e Comune non coincidono, spesso non parlano nemmeno, quindi, prima di poter cantar vittoria per aver concluso la vostra caccia al tesoro, dovete fare un ultimo sforzo.
Qui, purtroppo, le cose si complicano un po’ e l’aiuto di un tecnico può sicuramente fare la differenza.
Innanzitutto, a seconda del Comune di residenza, potrebbe essere possibile verificare online l'esistenza di pratiche edilizie presentate per il proprio immobile.
Diversamente, ci si dovrà recare presso gli uffici dedicati del Comune e richiedere la visione, compresa la copia, dell'ultimo progetto depositato.
Fase 2 - Verificare lo stato del proprio immobile
Ce l’avete fatta. Avete tutti i documenti alla mano e potete finalmente effettuare le verifiche del caso.
Questa fase può essere il punto di svolta per la vendita, in quanto vi sono due possibilità:
1) la documentazione dei due uffici NON corrisponde con lo stato dei luoghi e pertanto bisognerà procedere con una sanatoria edilizia e/o un aggiornamento catastale! (Fase 3)
2) la documentazione dei due uffici di cui sopra corrispondono esattamente con lo stato dei luoghi e pertanto si potrà procedere con la valutazione dell'immobile! (Fase 5)
In entrambi i casi bisognerà comunque far predisporre l'Attestato di Prestazione Energetica (APE) per l’immobile! (Fase 4)
Fase 3 - Sanatoria edilizia e/o aggiornamento catastale
Se state leggendo questa fase, purtroppo, qualcosa non è andato per il verso giusto.
Per quanto concerne le sanatorie edilizie e gli aggiornamenti catastali dovrete obbligatoriamente affidarvi ad un professionista, in quanto sono operazioni che possono fare solo tecnici abilitati.
Le prime sono sicuramente pratiche delicate e che, pertanto, devono essere svolte con molta precisione per non imbattersi in ulteriori imprevisti o sanzioni.
Ci teniamo a precisare che le sanatorie degli immobili non sono standardizzate per tutti, ma dipendono dalle difformità riscontrate e pertanto devono essere analizzate caso per caso.
Fase 3 bis - Ristrutturazione Edilizia
Qui apriamo una piccola parentesi. Non si tratta di un passo obbligatorio, ma da valutare a seconda delle proprie necessità e disponibilità.
Spesso, prima di procedere con la vendita, per aumentare il valore dell'immobile ed invogliare maggiormente i futuri acquirenti, può essere l'ideale fare una piccola (se non totale) ristrutturazione edilizia.
Sebbene spaventi l’idea di investire per qualcosa che non sarà più vostro, a volte risulta necessario per la vendita.
Un professionista saprà sicuramente consigliarvi gli interventi migliori da eseguire per cambiare totalmente la faccia del vostro immobile, impiegando il minimo indispensabile!
Fase 4 - Attestato di Prestazione Energetica (APE)
Terminate le verifiche e gli eventuali interventi, ora avete quasi tutto: vi resta da incaricare un Tecnico Abilitato alla redazione degli ormai famosi Attestati di Prestazione Energetica e il gioco è fatto!
Fase 5 - La valutazione dell'immobile
Ora che avete tutte le carte in regola, dovete capire il valore di mercato del vostro immobile.
E' un'operazione particolarmente complicata, in quanto diversi fattori incidono sul valore, ovvero sia le caratteristiche intrinseche che le caratteristiche estrinseche dell’immobile.
Quest'operazione viene effettuata da professionisti o agenzie immobiliari proprio perché l'obbiettivo dev'essere quello di non svalutare l'immobile, ma neanche sopravalutarlo, col rischio rispettivamente di svenderlo o addirittura di non venderlo!
Fase 6 - La pubblicazione degli annunci
Grazie ad Internet, ormai, tutto è a portata di click e lo stesso vale per la vendita e l'acquisto degli immobili.
Se siete intenzionati a vendere casa senza passare dalle agenzie immobiliari è fondamentale conoscere, o scoprire, i principali siti internet specializzati.
Giusto a titolo informativo ve ne scriviamo alcuni:
- e molti altri!
Fase 7 - La vendita
Finalmente vi è arrivata una buona proposta da parte di alcuni acquirenti e... l'avete accettata!
Ora non resta che contattare un Notaio, il quale avrà il compito di redigere formalmente il contratto di compravendita e, nella sua qualità di pubblico ufficiale, dargli valore legale.
Attenzione però, quest'operazione dovrebbe essere fatta e pagata dal compratore, sempre se non vi siate accordati diversamente!!!
Conclusioni!
Vendere casa occupandosene personalmente può essere complicato, anche se non impossibile.
Il nostro consiglio rimane comunque quello di affidarvi, sin dal principio, a dei tecnici qualificati in quanto vi faranno risparmiare sicuramente del tempo e, probabilmente, anche denaro, affiancandovi passo dopo passo nella vendita dell'immobile.
Nella speranza di esservi stati d'aiuto, DM2 rimane comunque a vostra disposizione nel caso aveste dubbi, desideri o qualsiasi necessità!!!
Non esitate a contattarci!